Telefon:
+90 (312) 911 81 94
Adres:
Çetin Emeç Bulv. Yukarı Öveçler Mh. Lizbon Cd. No: 2/3 Çankaya, Ankara
Pek çok kiracı ev sahiplerinin haksız olarak evden çıkardığını ifade ederek ev sahiplerine karşı tazminat davası açmak istemektedir. Ev sahibine karşı tazminat davasında kiracılar, yeniden kiralama yasağı dediğimiz bir düzenlenmeden yararlanabilmektedir. Bu yasağa aykırılık halinde kiracı, kiraya verene karşı tazminat davası açabilir. Bu yazımızda, yeniden kiralama yasağının ne olduğunu, hangi şartlarda uygulandığını ve tazminat davası açma sürecinin nasıl işlediğini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Yeniden kiralama yasağı, kiraya veren tarafından gereksinim veya esaslı onarım sebebiyle tahliye edilen konut ve çatılı işyerlerinin, 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamaması halidir (TBK m. 355). Böylece, yeniden inşa ve imar sonrası, eski kiracı, taşınmazı yeni durumu ve kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkına sahip olur. Eski kiracı bu hakkı, kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra 1 ay içinde kullanılmalıdır. Eski kiracı bu hakkını kullanmadan kiraya veren taşınmazı 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.
Kanun koyucunun bu yasağı koymaktaki amacı ise, eski kiracının mağduriyetini önlemek ve tekrar kiracı olma şansını korumaktır.
Gereksinim Sebebiyle Tahliye Nedir?
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunla bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinim sebebiyle tahliye ettirmişse yeniden kiralama yasağı uygulanır.
Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye Nedir?
Kiralananın yeniden inşa veya imarı gibi esaslı onarım sebebiyle tahliye edilmesi halinde yeniden kiralama yasağı geçerlidir.
Hukuk sistemimizde yeniden kiralama yasağının bazı şartları bulunmaktadır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Varlığı: Yeniden kiralama yasağına aykırılık konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesinde söz konusudur.
Gereksinim veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliyenin Varlığı: Yeniden kiralama yasağı, öncelikle kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi gereken durumlarda devreye girer. Bu sebepler şunlardır:
Kiraya Veren veya İntifa Hakkı Sahibi Kişinin Varlığı: Yeniden kiralama yasağı, sadece kiraya veren için değil, aynı zamanda taşınmazın maliki veya üzerinde intifa hakkı sahibi kişiler için de geçerlidir. Bu kişiler, ihtiyaç sebebiyle taşınmazı tahliye ettirmeleri halinde yasağa tabii olurlar.
Yasağın uygulanabilmesi için kiracının tahliyeye zorlanmış olması gerekir. Eğer kiracı kendi rızasıyla taşınmazdan ayrılmışsa, yeniden kiralama yasağı doğrultusunda tazminat talep etme hakkına sahip olamaz.
Kiracının tahliyeye zorlandığının kabulü için Yargıtay kararlarında, mahkeme kararı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya gönderilmiş olması gerekmektedir.
Sözlü tahliye talepleri veya ihtar çekmeler, bu şartın gerçekleşmediği anlamına gelir ve kiracı tazminat talep edemez.
Yeniden kiralama yasağı 3 yıl boyunca geçerlidir. Bu sebeple, başlangıç ve bitiş tarihlerine dikkat edilmelidir. Gereksinim veya esaslı onarım sebebiyle tahliye edilen taşınmazlarda, yasağın başlangıç tarihi tahliye tarihine denk gelir. Eski kiracının öncelik hakkının uygulanmaması durumunda, yasağın başlangıç tarihi, taşınmazın yeniden kiraya hazır hale geldiği tarihtir. Yasağın süresi dolunca tazminat talep edilemez.
Kanun koyucu, her taşınmaz tahliyesinde yeniden kiralama yasağı uygulamaz. Eğer kiraya veren, yasal haklarını kullanarak tahliye gerçekleştirdiyse ve haklı bir sebebi varsa bu yasak kapsamında değerlendirilmez.
Yasal hakların kullanarak tahliyenin gerçekleşmesi, kiraya verenin mevcut yasal düzenlemeleri ve haklarını kullanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarması anlamına gelir. Bu durumda yeniden kiralama yasağı uygulanmaz.
Yeniden kiralamanın haklı sebebe dayanması, aşağıda belirtilen iki şekilde gerçekleşebilir:
Kiraya veren, gereksinim nedeniyle taşınmazı kullanamaz hale gelirse (örneğin hastalık, ölüm, işyerinden tayin), haklı bir sebep doğar ve yeniden kiralama yasağı uygulanmaz.
Eğer taşınmaz yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmışsa, eski kiracının tayini, mesleği, sağlık durumu gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Eski kiracının taşınmazı konut olarak kullanamayacak hale gelmesi, haklı sebep olarak kabul edilir ve yeniden kiralama yasağı uygulanmaz.
Yeniden kiralama yasağının belli sonuçları bulunmaktadır. Bunlar sırasıyla aşağıda sayıldığı gibidir:
Kiraya veren, yeni malik veya intifa hakkı sahibi kişiler, kira sözleşmesini gereksinimleri veya esaslı onarım sebebiyle sona erdirerek kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirirse, haklı bir sebep doğar. Ancak, haklı sebebin ne olduğu yukarıda açıklanmıştır. Bu durumda kiralanan taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamaz.
Kiracı, taşınmazın esaslı onarımı amacıyla tahliye edilmiş ve taşınmaz üzerinde yeniden inşa ve imar gerçekleşmişse, eski kiracının taşınmazı kiralama noktasında öncelik hakkı bulunur. Bu öncelik hakkı, kiraya verenin yazılı bildirim yapmasıyla başlar ve kiracının bildirimden itibaren 1 ay içinde öncelik hakkını kullanması gerekir. Aksi takdirde öncelik hakkı sona ermez ve kiraya veren, 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya veremez.
Yeniden kiralama yasağına uyulmaması durumunda kiraya veren, kiracıya (kiracının en son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla) tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracı dava açarsa, bu tazminat tutarını talep edebilir.
Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davranırsa, eski kiracısının son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).
Eski kiracı, yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde, kiraya verenden son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkına sahiptir. Eğer kira sözleşmesi 1 yıllık süreyi doldurmamışsa, en az 1 yıllık tutar üzerinden tazminat hakkına hak kazanılır. Bu tazminat tutarı için herhangi bir üst sınır belirlenmemiştir.
Tazminat hesabında net kira bedeli mi yoksa brüt kira bedeli mi esas alınacağına dair düzenleme bulunmamaktadır. Doktrin, brüt kira bedellerinin dikkate alınması gerektiğini savunmaktadır.
Eğer kira bedeli yabancı para üzerinden ödenmişse, son kira döneminde ödenen 1 yıllık yabancı para tutarı, yeniden kiralama yasağının başladığı tarihteki döviz satış kuru üzerinden hesaplanmalı ve Türk lirası karşılığı bulunarak 1 yıllık kira bedeli tutarı belirlenmelidir.
Yeniden kiralama yasağına aykırılık tazminat davası, kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı olarak taşınmazı başka birine kiralaması durumunda eski kiracı tarafından kendisini tahliye eden kiraya verene karşı açılan davadır (TBK m. 355).
Açılan davada taşınmazda bulunan kişi ile kiraya veren arasında kiracılık ilişkisi olup olmadığı ve kiraya verenin eski kiracısının tahliyesinin ardından taşınmazı yeniden kiraya vermekte haklı bir sebebi olup olmadığı tespit edilmelidir.
Ayrıca hâkim tarafından kiracının mahkeme kararı veya icra marifetiyle tahliye edilip edilmediği ve kanunda belirtilen sürelerin dolup dolmadığı da araştırılır.
Kiracının yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası açması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir.
Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirebilir. Bu durumda yeniden kiralama yasağı devreye girer. Zira haksız bir şekilde çıkarılan kiracının haklarını korumak amacıyla kanuni düzenlemeler yapılmıştır. Bu noktada TBK m. 355, emredici niteliktedir. Düzenleme, mevzuatın tanıdığı bir hakkı kötüye kullanmanın sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:
Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Varlığı: Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.
Gereksinim Sebebiyle Tahliye Edilmesi: Kiralanan taşınmaz, gerekli olarak konut ihtiyacı sebebiyle tahliye edilmelidir.
Kiraya Veren ve Yakınları için Tahliye Edilmesi: Kiracı kiraya verenin yakınlarının oturması için tahliye edilmiş olmalıdır.
Haksız Yeniden Kiralama: Tahliye sonrası kiralananın haksız bir şekilde başka bir kişiye kiralanması gerekmektedir. Bu kişi, önceki kiracı olmamalıdır.
Zaman Sınırlaması: Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir süre geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
Haksız Durum Tespiti: Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından haksız bir durumun varlığı belirlenmelidir. Tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı tespit edilmelidir.
Yeniden kiralama yasağı, esaslı onarım için yapılan tahliye işlemlerinde de geçerlidir. Bu durumda aşağıdaki şartlar göz önünde bulundurulmalıdır:
Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Varlığı: Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.
Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye Edilmesi: Kiracı, esaslı onarım için tahliye edilmiş olmalıdır.
Haksız Yeniden Kiralama: Tahliye sonrası kiralananın haksız bir şekilde başka bir kişiye kiralanması gerekmektedir. Bu kişi, önceki kiracı olmamalıdır.
Öncelik Hakkının İhlali: Esaslı onarımdan sonra eski kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü kiraya verene aittir. Eski kiracı, kendisine yapılan bildirim üzerine bu konuda öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağı konusunda 1 ay içinde kiraya vereni bilgilendirmelidir.
Zaman Sınırlaması: Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir süre geçmemiş olmalıdır. Yeniden kiralama yasağı, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
Haksız Durum Tespiti: Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından haksız bir durumun varlığı belirlenmelidir. Tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı tespit edilmelidir.
Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında kiracı tarafından kiraya verene karşı dava açılır. Bu kapsamda; kiracı yeniden kiralama yasağı tazminat davasını, görevli ve yetkili mahkemede açmalıdır.
Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında yetkili mahkeme kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Yeniden kiralama yasağı sebebiyle kiraya verene karşı açılacak tazminat davası, genel zamanaşımı süresine tabi olup, bu süre yeniden kiralama yasağına aykırı davranıştan itibaren 10 yıldır (TBK m. 146).
Yeniden kiralama yasağına ilişkin açılacak tazminat davasında İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme olmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa (somut olayda kiracıya) yüklenmiştir (HMK m. 190). Ancak ispat zorluğu sebebiyle kiracı, kiraya verenin söz konusu taşınmazı tahliye ettirme sebeplerine uygun şekilde kullandığını ispat etmek durumundadır.
Ayrıca eski kiracının kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü de kiraya verene aittir. Kiracı ise kiralanandan zorla tahliye edildiğini, kiraya verenle kira ilişkisi bulunduğunu ve son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira tutarını açtığı tazminat davasında ispat etmelidir.
Şartların varlığı halinde kiracı tarafından talep edilecek tazminata ilişkin olarak alt sınır, son kira bedeline göre hesaplanacak 1 yıllık kira bedeli olup hakim tarafından bu bedelden daha azına hükmedilemez. Ancak yasal düzenlemede herhangi bir üst sınır belirtilmediği için kiracının talebi ve gerekli koşulların varlığı halinde 1 yıllık kira bedelinden fazlasına da hükmedilebilir. Bu tazminat hükmü, yeniden yapılan kiralama sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.