Yöneticinin Kararlarına Karşı Dava Açmak

Kat mülkiyeti hukuku, günlük hayatımızda sıkça karşılaştığımız ve toplumun geniş bir kesimini ilgilendiren önemli bir hukuk dalıdır. Bu alanda sıkça karşılaştığımız sorunlardan biri de apartman yöneticilerinin aldığı kararlara karşı kat maliklerinin hukuki yollara başvurma sürecidir. Bu makalede, yönetici kararlarına karşı dava açılması konusunu detaylı bir şekilde ele alacak ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususları sizlerle paylaşacağız.

Yöneticinin Hukuki Statüsü ve Sorumlulukları

Öncelikle, yöneticinin hukuki statüsünü ve sorumluluklarını doğru bir şekilde anlamak büyük önem taşımaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler. Bu noktada altını çizmemiz gereken önemli bir husus, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğudur.

Yönetici, görevlerini yerine getirirken hem Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hem de yönetim planının kendisine yüklediği yükümlülüklere uymak zorundadır. Bu çerçevede alacağı kararlar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Aksi takdirde, hukuki sorumluluğu gündeme gelecektir.

Yönetici Kararlarına Karşı Dava Açma Süreci

Uygulamada sıkça karşılaştığımız bir yanılgı, kat maliklerinin yönetici kararlarına karşı doğrudan iptal davası açabileceği yönündedir. Ancak, hukuki süreç bu kadar basit işlememektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda belirli bir prosedür öngörmüştür ve bu prosedüre uymak, davanın kabul edilebilirliği açısından kritik öneme sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinin 3. fıkrası, ana taşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözüm yerinin öncelikle kat malikleri kurulu olduğunu açıkça belirtmektedir. Bu hüküm, yönetici ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları da kapsamaktadır.

Bu düzenlemenin temelinde yatan mantık, apartman yönetiminin özerk yapısını korumak ve mümkün olduğunca sorunların apartman içinde çözülmesini sağlamaktır. Yönetici, kat maliklerinin iradesinin yerine geçerek tek başına karar alma yetkisine sahip değildir. Dolayısıyla, bir kat maliki yönetici kararına itiraz etmek istediğinde, ilk adım olarak konuyu kat malikleri kurulunun gündemine getirmelidir.

Kat Malikleri Kuruluna Başvuru Zorunluluğu

Kat malikleri kuruluna başvuru, sadece bir formalite değil, aynı zamanda hukuki sürecin zorunlu bir aşamasıdır. Bu aşamayı atlayarak doğrudan mahkemeye başvurmak, davanın usulden reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, uyuşmazlığı yaşayan kat maliki, öncelikle konuyu detaylı bir şekilde kat malikleri kuruluna sunmalı ve kurulun kararını beklemelidir.

Kat malikleri kurulu toplantısında konu görüşülüp karara bağlandıktan sonra, eğer kat maliki hala sonuçtan memnun değilse, ancak o zaman yargı yoluna başvurabilir. Bu süreç, hem apartman içi demokrasinin işlemesine hem de gereksiz dava yükünün önlenmesine katkı sağlamaktadır.

Dava Açma Süreci ve Husumet

Kat malikleri kurulunda uyuşmazlığa çözüm bulunamadığı takdirde, konu yargıya taşınabilir. Ancak burada da dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: Dava, kat malikleri kurulu kararının iptali için açılmalıdır, doğrudan yönetici kararının iptali istenemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi, bu tür davaların nasıl açılacağını düzenlemektedir. Buna göre, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır. Bu düzenleme, davanın teknik olarak kime karşı açılacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Burada altını çizmemiz gereken önemli bir nokta, davanın yöneticiye karşı şahsi bir dava niteliğinde olmadığıdır. Yönetici, burada kat malikleri kurulunu temsilen davalı konumundadır. Bu nedenle, dava dilekçesinde bu hususun açıkça belirtilmesi ve yöneticinin şahsi sorumluluğunun değil, kat malikleri kurulu kararının hukuka uygunluğunun tartışma konusu yapıldığının vurgulanması önemlidir.

Davanın İçeriği ve İspat Yükü

Kat malikleri kurulu kararının iptali davalarında, davacı kat maliki, kararın neden hukuka veya yönetim planına aykırı olduğunu somut delillerle ortaya koymak zorundadır. Bu tür davalarda ispat yükü davacı üzerindedir.

Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının hangi açılardan hukuka aykırı olduğu, bu kararın kat malikinin haklarını nasıl ihlal ettiği ve neden iptal edilmesi gerektiği açık ve anlaşılır bir şekilde ortaya konulmalıdır. Ayrıca, kat malikleri kuruluna başvuru yapıldığını ve kurulun bu konudaki kararını gösteren belgelerin de dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir.

Sonuç ve Öneriler

Yönetici kararlarına karşı dava açılması süreci, kat mülkiyeti hukukunun kendine özgü yapısı nedeniyle dikkatli bir şekilde yönetilmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken temel hususları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Yönetici kararına itiraz eden kat maliki, öncelikle konuyu kat malikleri kuruluna getirmelidir.
2. Kat malikleri kurulunun kararına karşı dava açılmalıdır, doğrudan yönetici kararının iptali istenemez.
3. Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılmalıdır.
4. Dava dilekçesinde, kararın neden hukuka veya yönetim planına aykırı olduğu somut delillerle ortaya konulmalıdır.
5. Kat malikleri kuruluna başvuru yapıldığını ve kurulun kararını gösteren belgeler dava dilekçesine eklenmelidir.

Bu hususlara dikkat edilmesi, davanın usulden reddedilme riskini azaltacak ve kat malikinin haklarını etkili bir şekilde savunmasına olanak sağlayacaktır.

Sonuç olarak, yönetici kararlarına karşı dava açılması süreci, kat mülkiyeti hukukunun inceliklerini iyi bilmeyi ve prosedürel kurallara sıkı sıkıya uymayı gerektiren bir süreçtir.