Telefon:
+90 (312) 911 81 94

Adres:
​Çetin Emeç Bulv. Yukarı Öveçler Mh. Lizbon Cd. No: 2/3 Çankaya, Ankara

Kira Tespit Davası

Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, artan enflasyon oranları ve sosyal değişimler, kiracı-kiraya veren ilişkilerini derinden etkilemekte ve hukuk dünyasında yeni tartışmalara yol açmaktadır. Bu bağlamda, kira tespit davalarının önemi ve uygulamadaki yeri giderek artmaktadır. Bu makalede, kira tespit davalarını güncel ekonomik koşullar ışığında detaylı bir şekilde ele alacak ve bu konudaki hukuki değerlendirmelerimizi paylaşacağız.

Kira Tespit Davasının Hukuki Temeli ve Önemi

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenen ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin belirli bir süreyi aşması durumunda, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uyarlanmasını sağlayan önemli bir hukuki enstrümandır. Bu dava türü, özellikle son dönemde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve kira artış oranlarına getirilen yasal sınırlamalar nedeniyle, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından kritik bir öneme sahip hale gelmiştir.

TBK’nın 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel kuralları ortaya koymaktadır. Bu madde uyarınca, kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalardaki değişim oranını aşamaz. Ancak kanun koyucu, uzun süreli kira ilişkilerinde piyasa koşullarının değişebileceğini öngörerek, beş yıllık kesintisiz kira ilişkisi sonunda taraflara kira bedelinin rayiç bedele göre yeniden belirlenmesini talep etme hakkı tanımıştır.

Kira Tespit Davasının Açılma Koşulları ve Usulü

Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında en az beş yıl kesintisiz devam eden bir kira ilişkisinin bulunması gerekmektedir. Bu süre, aynı kiracı ile aynı taşınmaz için yapılan kira sözleşmelerinin toplam süresini ifade eder. Örneğin, bir yıllık sözleşmenin beş kez yenilenmesi durumunda da bu koşul sağlanmış olur.

Dava açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene tanınmıştır. Taraflardan herhangi biri, beş yıllık sürenin dolmasından sonra, kira bedelinin rayiç bedele uyarlanmasını talep edebilir. Ancak bu talebin belirli bir usule uygun olarak yapılması gerekmektedir.

TBK’nın 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası açılmadan önce, yeni kira döneminin başlamasına en az otuz gün kala karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulması veya bu süre içinde dava açılması gerekmektedir. Bu usule uyulmaması halinde, mevcut kira bedeli bir sonraki kira yılı için de geçerli olacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel yetki kuralı gereğince, davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabilir. Bu noktada, davacının tercihine göre dava açılabilir.

Rayiç Bedelin Belirlenmesi ve Mahkemenin Takdir Yetkisi

Kira tespit davalarının en kritik aşamalarından biri, rayiç bedelin belirlenmesidir. Rayiç bedel, bir taşınmazın serbest piyasa koşullarında oluşan gerçek kira değerini ifade eder. Bu değerin belirlenmesinde, taşınmazın özellikleri, konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım amacı gibi faktörler göz önünde bulundurulur.

Mahkeme, rayiç bedeli belirlerken genellikle bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişiler, taşınmazı yerinde inceler, emsal kiraları araştırır ve tüm faktörleri değerlendirerek bir rapor hazırlar. Ancak hakim, bilirkişi raporuyla bağlı değildir ve nihai kararı verirken kendi takdir yetkisini kullanır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, mahkemece belirlenen rayiç bedelden belirli bir oranda indirim yapılması gerekir. Bu indirim, genellikle %10 ila %30 arasında değişmektedir ve uzun süreli kiracılık ilişkisinin bir gereği olarak kabul edilmektedir. İndirim oranı belirlenirken, kiracılık süresinin uzunluğu, taşınmazın durumu, kiracının taşınmaza yaptığı iyileştirmeler gibi faktörler dikkate alınır.

Kira Tespit Davalarında Deliller ve İspat Yükü

Kira tespit davalarında ispat yükü, kural olarak davacı taraftadır. Davacı, iddia ettiği rayiç bedeli ispat etmekle yükümlüdür. Bu noktada, emsal kira sözleşmeleri, gayrimenkul değerleme raporları, emlak ilanları gibi deliller önem kazanmaktadır.

Uygulamada sıkça karşılaştığımız bir sorun, tarafların yeterli ve güvenilir emsal gösterememesidir. Bu durumda mahkeme, re’sen araştırma ilkesi gereğince, gerekli incelemeleri yapmak ve uygun emsalleri tespit etmekle yükümlüdür. Ancak tarafların da aktif bir şekilde delil toplaması ve sunması, davanın seyri açısından büyük önem taşımaktadır.

Özellikle son dönemde, internet üzerinden elde edilen emlak ilanlarının delil değeri tartışma konusu olmaktadır. Bu ilanlar, tek taraflı beyanlar olduğundan ve genellikle pazarlık payı içerdiğinden, mahkemeler tarafından dikkatle değerlendirilmektedir. Bu nedenle, mümkün olduğunca resmi kaynaklardan elde edilmiş verilerin ve gerçekleşmiş kira sözleşmelerinin delil olarak sunulması daha sağlıklı olacaktır.

Kira Tespit Davasının Sonuçları ve Uygulanması

Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, kural olarak davanın açıldığı kira yılını takip eden kira yılından itibaren uygulanır. Ancak TBK’nın 345. maddesinde belirtilen usule uyularak dava açılmışsa, yeni bedel davanın açıldığı kira yılının başından itibaren geçerli olur.

Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, belirlenen yeni kira bedeli taraflar için bağlayıcı hale gelir. Kiracı, bu bedeli ödemekle yükümlüdür ve kiraya veren de bu bedelden fazlasını talep edemez. Ancak, kararın kesinleşmesine kadar geçen sürede eski kira bedeli üzerinden yapılan ödemeler ile yeni belirlenen bedel arasındaki farkın ödenmesi gerekecektir.

Güncel Ekonomik Koşulların Kira Tespit Davalarına Etkisi

Son yıllarda ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar, kira tespit davalarının seyrini önemli ölçüde etkilemektedir. Özellikle, kira artış oranlarına getirilen yasal sınırlamalar (örneğin, 2023 yılı için getirilen %25’lik üst sınır), piyasa gerçekleriyle yasal düzenlemeler arasında bir uyumsuzluk yaratmıştır.

Bu durum, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin çok altında kalmasına neden olmuştur. Dolayısıyla, kira tespit davaları, kiraya verenler açısından kira gelirlerini güncel ekonomik koşullara uyarlamanın bir aracı haline gelmiştir.

Öte yandan, mahkemelerin bu ekonomik gerçekleri ne ölçüde dikkate alacağı tartışma konusudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, rayiç bedelden belirli bir oranda indirim yapılması yönündedir. Ancak, mevcut ekonomik koşullar altında bu indirimlerin ne ölçüde uygulanacağı ve hangi kriterlere göre belirleneceği, önümüzdeki dönemde yargı kararlarıyla şekillenecektir.

Sonuç ve Öneriler

Kira tespit davaları, günümüz ekonomik koşullarında hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından büyük önem taşımaktadır. Bu davalar, uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar arasındaki dengenin korunmasına ve kira bedellerinin güncel piyasa koşullarına uyarlanmasına hizmet etmektedir.

Ancak, bu davaların başarılı bir şekilde yürütülebilmesi için bazı hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

  1. Dava açılmadan önce, yasal sürelere ve usullere titizlikle uyulmalıdır.
  2. Rayiç bedelin ispatı için güvenilir ve güncel emsaller sunulmalıdır.
  3. Taşınmazın özelliklerini ve piyasa koşullarını detaylı bir şekilde ortaya koyan bir dava hazırlığı yapılmalıdır.
  4. Bilirkişi incelemesi sırasında, taşınmazın tüm özellikleri ve çevresel faktörler dikkate alınmalıdır.
  5. Mahkemenin takdir yetkisini kullanırken dikkate alacağı faktörler göz önünde bulundurularak savunma yapılmalıdır.

Sonuç olarak, kira tespit davaları, hukuki bilgi ve tecrübenin yanı sıra, güncel ekonomik koşulları ve piyasa dinamiklerini de yakından takip etmeyi gerektiren bir alandır. Bu davaların başarılı bir şekilde yönetilmesi, tarafların haklarının korunması ve adil bir sonuca ulaşılması açısından büyük önem taşımaktadır. Biz avukatların görevi, bu karmaşık süreçte müvekkillerimizi en iyi şekilde temsil etmek ve hukukun üstünlüğü ilkesi çerçevesinde adil çözümler üretmektir.

Paylaşın
× İletişime Geçin